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说到这里，黎永正话锋一转，语气也从刚才的回顾式陈述转为了一种更加现实、更加冷静的分析。
他的目光从陆阳身上移开，落在了墙上那幅中海地图上，像是在脑袋里把整座城市的空间格局重新扫描了一遍，然后才继续说道：
“但是浦东也不是完全没有问题。这些年发展下来，最核心的问题就是土地资源越来越紧张，特别是作为浦东经济龙头的陆家嘴金融贸易区，沿着世纪大道两侧的每一块地基本都已经名花有主了。”
“陆家嘴现在最大的瓶颈不是产业结构，不是人才流入，更不是市场需求，而是没有地了。一个已经开发饱和的核心商务区，如果不能找到新的空间载体来延续它的功能，那么整个浦东新区后续的经济增长后劲就可能会受到掣肘。”
他说着，站起身来，重新走到那幅中海地图前面，拿起刚才放下的那支铅笔，用笔尖在前滩的位置上点了点。
铅笔尖在地图的纸面上发出轻微而干脆的声响，配合着他接下来的话，让这个动作显得格外有分量：
“在这种情况下，我认为浦东新区想要继续保持现在的发展势头，有必要把目光从陆家嘴那一块饱和的核心区转向南边，寻找一个新的战略空间。”
“而前滩这个地方，就是我认为能够在陆家嘴之后，成为浦东第二个真正意义上的中央商务区的最佳选择。”
黎永正滔滔不绝地说完这长长的一番话，然后把铅笔放回桌上，转身看向陆阳，目光里带着一种少见的诚恳和笃定。
陆阳静静地听完了黎永正的全部论述，心里头不由得暗自点了点头。
不得不说，黎永正不愧是能从基层一路摸爬滚打坐到现在这个位置的实干型官员，他的眼光确实足够毒辣。
在没有陆阳心中那种跨越时间桎梏信息优势的前提下，黎永正就能仅凭一个传统官员多年来积累起来的经济地理常识和规划实践经验，准确地推导出前滩将会是陆家嘴之后浦东下一个中央商务区的战略方向。
这个判断，和陆阳重生前亲眼看到的历史轨迹几乎是完全一致的。
前滩确实在后世成为了浦东南部的另一个核心商务区，被不少媒体和业内人士称为“第二个陆家嘴”。
但是，做出正确的判断是一回事，做出正确的投资决策又是另一回事。
陆阳心里很清楚，黎永正虽然把方向看对了，把格局讲透了，但他对时间维度的考量跟陆阳不在一个基准线上。
黎永正思考问题的出发点是城市规划和行政逻辑，只要判断出前滩未来必然会成为核心商务区，那么从政府的角度出发，越早启动就越能抢占先机、降低成本、掌握规划的主动权。
至于过程中的时间成本和资金沉淀效率，在官员的考核指标体系里从来不会排在最前面。
但陆阳不一样。
他是商人，商人最在意的就是投资回报率和资金的时间价值。
现在的钱和十年后的钱，价值完全不一样。
哪怕是一笔不产生利息的“死钱”，把它投到当下就能见效的高增长领域中去，产生的收益也远比锁进一个十年才能兑现的远景里要划算得多。
前滩这个地方，如果按照历史正常演进的节奏，真正开始起势、形成气候，差不多还需要接近十年的时间。
要等到大概2015年前后，前滩商务区才初步成型，商业氛围才开始慢慢聚拢，等到各方面配套完善、人流量和消费力能支撑起一个顶级商圈的时候，甚至要奔着2017年、2018年去了。
如果陆阳接受了黎永正的提议，现在就跑到前滩去砸下重金进行开发，那么在这接近十年的时间里，他投进去的资金能够产生的效益将会非常低。
前滩在现阶段的基础设施条件、人口导入规模和商业消费需求，都不足以支撑一个百亿级别的商业地产项目产生正向现金流，也就是说这笔钱在接下来的小十年间基本上只能面临净亏损和漫长的等待。
这对陆阳来说并不是一桩合算的买卖。
他有更好的选择，也有足够的时间窗口去完成更为合理的资产配置。
他完全可以先把手里的资金投入到那些已经处于加速发展期、回报空间足够大、投入产出节奏较快的地区和项目中，让这笔资金在近几年内产生可观的收益增长。
等到前滩的时机成熟、各项基础条件逐步到位之后，他再利用回笼的资金或后续筹措的新资源重新介入前滩的开发，这样既能分享到前滩未来的成长红利，又避免了过早进场带来的资金沉淀和机会成本损耗。
以他在后世的经验来看，很多比前滩启动更晚的商业地产项目，靠着卡准了时机、踩对了城市扩张的节拍，最终效益反而远远优于那些过早涌入荒滩的先行者。
略作思索之后，陆阳没有再和黎永正绕什么圈子，也没有用什么外交辞令来搪塞和推辞。
他的性格向来如此，该给面子的时候给足面子，但正事上绝不含糊。
他看着黎永正，语气非常直接，但姿态上依然保持着一个投资人对一位官员的应有尊重：“黎市长，你的想法我是认可的。你说的前滩的未来前景，确实和你分析的一样，未来迟早会发展起来的。这一点我完全没有异议。”
他顿了顿，没有让黎永正享受一丝可能误解为他被说服的快感，然后话锋一转，用平静而笃定的语调继续说道：
“但是现在的前滩毕竟还只是一片荒原。我刚才也跟你提到过，我要打造的是商业地产，它需要的是便利的交通、成熟的社区人口、有效的高净值消费力来做客流支撑。”
“现在的前滩这些条件还都不具备，我的项目在现阶段根本没办法达到设定的招商和运营的最低门槛。所以关于前滩这块地，我很抱歉，现阶段我没有办法接受。”
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