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“下沉市场？”
陈遇欢握着茶杯的手停在半空，眉头微微皱起，眼神里透着一丝茫然。
在2003年这个时间节点，“下沉市场”这个词还远远没有被后世那些互联网大厂炒得烂大街。这时候的中国资本界，无论是搞互联网还是搞房地产，所有人的眼睛都死死盯着北上广深这些一线城市，最次也是省会。
“进城”，是这个时代的主旋律。谁要是提出把大把的资金投向底下的四线小县城甚至乡镇，那绝对会被当成脑子进了水的疯子。
“明远，你这话我有点听不懂了。”
陈遇欢放下茶杯，身子靠向椅背，一副洗耳恭听的架势。他对张明远有着近乎盲目的信任，既然张明远抛出了这个词，那背后肯定藏着他还没看透的惊天大盘。
“陈少，咱们换个角度看问题。”
张明远也没有卖关子，他手指在茶几上蘸了点水，画了一个金字塔的形状。
“你刚才说省城是红海，为什么？因为那个金字塔的塔尖上，挤满了跟你们一样，甚至比你们体量更大、背景更硬的巨头。大家都在抢那一小撮有钱人的钱包，都在争夺市中心那几块巴掌大的地皮。这叫存量博弈，是在互相放血。”
张明远的手指缓缓向下划，点在金字塔最庞大的底座上。
“但在省城之下呢？像清水县这样的地级市下辖县，全国有两千多个！这就是我说的下沉市场。”
“陈少，中国未来的二十年，最大的红利是什么？是城市化进程！是无数农民洗脚上田，从小平房、家属院搬进带电梯、有绿化的商品房刚需潮！”
张明远的紧紧盯着陈遇欢，语速适中。
“省城的房价的确在节节攀高，但利润率正在被高昂的地价和建安成本疯狂稀释。而在咱们清水县，地价犹如白菜！老百姓的口袋里虽然现在看着没多少闲钱，但随着经济的发展，这种购买力一旦被激发出来，那就是海啸！”
“在省城，陈氏地产只是众多诸侯中的一个；但在下沉市场，以你们的资金体量和开发经验，那就是降维打击的‘过江龙’！你们可以轻易拿到最核心的地块，掌握绝对的定价权，享受最高额的暴利！”
陈遇欢听得眼睛越来越亮，但他毕竟不是刚混商场的愣头青，并没有被这宏大的蓝图冲昏头脑。
他看着张明远，一针见血地戳破了窗户纸：
“明远，你绕了这么大一个圈子，不会是想让我把陈氏地产的资金，投到你们清水县来，给你做新区的政绩吧？”
“是。”
张明远毫不避讳，坦荡地承认了。
“我不光要你来投资，我还要你出钱，替我们清水县政府，把龙腾新区的管委会大楼、人民广场、还有周边的核心路网，全都免费盖起来！”
“噗——”
陈遇欢刚喝进去的一口茶差点喷出来。他像看外星人一样看着张明远，气极反笑：
“张明远，你是不是今天晚上喝假酒了？脑子烧坏了？”
“让我出几个亿去给你们县政府盖大楼？还免费？！你真当我是开善堂的，还是觉得我们陈氏的董事会都是一帮只讲奉献不讲回报的慈善家？！”
面对陈遇欢的质问，张明远神色不变。
“陈少，这就是我要跟你说的核心——BOT模式。”
张明远耐心地，将他在周炳润办公室里说过的那套“建设-经营-转让”的逻辑，站在资本的角度，更加深入骨髓地给陈遇欢剖析了一遍。
“陈少，账不是这么算的。那几个亿的基建投资，不是打水漂，那是买断未来二十年核心权力的入场券！”
张明远的眼神变得极具侵略性，像是一头盯着猎物的狼：
“如果你出资建了区政府大楼。作为交换条件，政府把大楼周边的上百亩核心商业地块，以现在的‘荒地价’定向出让给陈氏地产，并给你五到十年的独家开发权！”
“一旦政府大楼落成，那里就是整个新区的政治心脏！最好的学校会搬过去，最好的医院会建在那里！那周边的地价会怎么涨？翻十倍？还是二十倍？！”
“到那时候，你在核心区建起清水县第一个高档封闭式小区，建起第一条商业步行街。老百姓为了好学区、为了好地段，砸锅卖铁也会来买你们的房子！那几个亿的基建成本，跟未来垄断整个新区房地产市场的暴利相比，九牛一毛！”
茶室里，只有沸水在壶里翻滚的声音。
陈遇欢脸上的神情也变得严肃起来。他死死盯着张明远，脑子里那台精密的商业计算机正在超负荷运转，疯狂核算着这笔惊天交易的投入产出比。
这哪里是在做慈善？
这分明是用几个亿的过路费，去买断一座城市的未来！
“但这风险太大了。”
陈遇欢深吸了一口气，额头上甚至渗出了一层细密的汗珠。
“几个亿的现金流砸下去，一旦新区发展不如预期，或者政府那边中途变卦、政策调整，陈氏地产的资金链就会瞬间崩盘。这相当于把陈氏的半条命，押在了你们县委班子的信誉上。”
“所以，这就需要一个绝对可靠的‘定海神针’来保驾护航。”
张明远身子微微前倾。
“陈少，陈董事长让你在这个年纪就出来挑大梁、掌舵陈氏的转型，他是想看你能不能守成吗？”
“不。他老人家是想看看，你这只幼虎，有没有撕裂旧格局、开疆拓土的魄力和胆识！”
张明远的话字字诛心：
“省城是泥潭，你在里面就算杀出一条血路，别人也只会说你是靠了家族的余荫。但在这张白纸一样的下沉市场，你如果能凭一己之力‘造’出一座新城！那你在陈氏董事会里的威望，将无人能及！”
“至于风险……”
张明远贴近陈遇欢，从他兜里掏出雪茄盒，拿出两支，一支递给陈遇欢，又拿出雪茄剪，动作沉稳地剪开茄帽。
“陈少，你别忘了。这新区的经发局，马上就要换主人了。只要我坐在这个位置上，只要我还在清水县一天。”
张明远划着火柴，幽蓝的火苗映亮了他那张自信的脸。
“你什么时候见我张明远，看走过眼？什么时候，让你吃过亏？”
陈遇欢接过雪茄，叼在嘴里。
火柴凑近，雪茄被点燃。
浓烈的烟雾在两人之间升腾、缭绕。
陈遇欢没有说话，张明远也没有再催促。
在这间并不宽敞的茶室里，两位在这个时代即将掀起惊天骇浪的年轻人，隔着青灰色的烟雾，在一片死寂中，完成了一场足以改变一座城市命运的无声对弈。
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